środa, 23 stycznia 2008

Nowe centrum Trójmiasta Lubuskiego

Propozycja rewitalizacji ul. Bohaterów Westerplatte i Dzielnicy Administracyjno-Biurowej w Zielonej Górze

(z roku 2007)

Przechadzka główna ulica Zielonej Góry: ul. Bohaterów Westerplatte, wrzuca nas w małomiasteczkową atmosferę 30-tysięcznego miasta jakim Zielona Góra pozostała w swym centrum ominiętym przez procesy urbanizacyjne w okresie absurdów gospodarki planowej. Główna ulica handlowa Zielonej Góry w niczym nie przypomina serca 200-tysięcznej aglomeracji, jaka winna tworzyć. Razi azjatycką estetyką, podupadłymi budynkami administracyjnymi w rodzaju Centrum Biznesu, czy odpychającą fasadą dawnych Domów Towarowych „Centrum”, dziś mieszczących lumpeksy. Centrum Zielonej Góry jest dalece nieestetyczną mieszanką inicjatywy sektora prywatnego z resztkami własności państwowej, której efektem jest odstraszający inwestorów i zwiedzających to miasto wygląd jego gospodarczego centrum.

Tło
Zielona Góra jest miastem spauperyzowanym po upadku większości zakładów przemysłowych w wyniku transformacji ustrojowej. Na te procesy dodatkowo nałożyła się migracja zarobkowa szacowana przez autora na około połowy do 2/3 młodszych mieszkańców miasta. Zielona Góra jest więc miastem starzejącym się, w lokalnych czasopismach niekiedy zauważa się z przekąsem że jest to miasto starzejącej się populacji, miasto „emerytów i rencistów”. W ostatnim okresie zamknięto wiele klubów, a oferta kulturalna dla dla młodzieży i niższych grup wiekowych kurczy się w zastraszającym tempie.




Miasto jest obecnie jedynym polskim miastem uniwersyteckim bez typowego klubu studenckiego, a życie studenckie praktycznie w nim nie istnieje w porównaniu z innymi, często znacznie mniejszymi ośrodkami. Emigrują całe grupy młodzieży z różnych środowisk, bowiem jedna osoba z danej grupy ściąga do inny miast następnych ze swojej peer group. Proces ten przypomina podobne procesy demograficzne we wschodnich landach RFN które po zjednoczeniu miejscami utraciły 1/3 mieszkańców.

Niepewność danych demograficznych
Ile naprawdę wynosi liczba mieszkańców miasta, trudno dociec z uwagi na deklaratywny charakter tych danych. Osoba zameldowana na pobyt czasowy lub stały w tym mieście może od lat mieszkać za granicą. Mało reprezentatywne dane na samplu mieszkańców jednej z ulic pokazują iż wyjechała ponad połowa osób w wieku 24- 30 lat. Konieczne są dokładniejsze badania tego procesu. Jednakże nie ulega wątpliwości iż miasto na całej długości przegrało w konkurencji z innymi miastami w wyścigu o kapitał ludzki i finansowy. Teoretycznie jednak miasto „na papierze” liczy blisko 120 tys. mieszkańców, a wraz z Nową Solą i Sulechowem tworzy blisko 200-tysięczną aglomerację.

Zielona Góra- miasto rumuńskiej estetyki?
Warto rozpocząć debatę nad estetyką centrum miasta. W opinii autora, obecnie mamy do czynienia z sytuacją w której wizyta zagranicznego inwestora przyzwyczajonego do estetyki miast zachodnioeuropejskich czy wschodnioazjatyckich w centrum naszego miasta z dużym prawdopodobieństwem zniechęci go do inwestowania w mieście którego władze preferują estetykę nieuporządkowaną, typową dla gorszej części krajów III świata.




Centrum miasta to setki chaotycznie rozlokowanych reklam, zdewastowane budynki nadające się jedynie do rozbiórki, nierównomierna zabudowa- parterowe pawilony obok wielopiętrowych galerii handlowych. Taki obraz z reguły przedstawiają miasta Rumunii, ale nie Europy Zachodniej.

Rewitalizacja ul. Bohaterów Westerplatte i Dzielnicy Administracyjno-Biurowej w Zielonej Górze


Fot. Główna ulica miasta to chodniki sprzed kilkunastu lat, zdewastowana zieleń miejska, oraz lokale komunalne zamiast potencjalnych biur.



Porażka władz miasta
Władze miasta odniosły druzgoczącą porażkę nawet w sprawach priorytetowych- zapewnienia należytej estetyki wokół siedzib jedynych firm inwestujących w Zielonej Górze oraz posiadających tutaj biurowce. Od lat otoczeniem jedynego zielonogórskiego biurowca z prawdziwego zdarzenia jest pokryta nieudolnym graffiti ruina resztek dawnych schodów. Dodatkowo na wprost wyjścia z biurowca umieszczono śmietniki (widoczne na jednym ze zdjęć).

Za dopuszczenie do takiego wykroczenia odpowiedzialność (nawet zwolnienie dyscyplinarne) powinien ponieść architekt miejski (w Zielonej Górze nawet brak takiego stanowiska), mający prawo nakładania sankcji i wysokich kar na osoby niszczące ład estetyczny miasta. Architekt miejski zwykle zabiera głos w publicznych debatach, choćby w kluczowych sprawach takich jak wycinka lasów okalających miasto etc. Jest to osoba obecna w dyskursie publicznym miasta, i chyba potrzebna także w tym mieście.

Typowy zakres zadań architekta miejskiego
Architekt miejski winien metodą negocjacji osiągać kompromis z inwestorami mający na celu stałą poprawę estetyki miasta. Winien dbać szczególnie o estetykę centrum miasta, a także o odpowiednie planowanie długofalowego rozwoju miasta, posiłkując się w tym celu ekspertyzami specjalistów i obficie korzystając z know-how zewnętrznych specjalistów. To winą braku lub niekompetencji poprzedniego architekta miejskiego jest brak terenów inwestycyjnych, oraz brak jakichkolwiek planów i scenariuszy na tą okoliczność. W poprawnie zarządzanym mieście tego typu sytuacja byłaby nie do pomyślenia, a o całej sytuacji opinia publiczna zostałaby poinformowana odpowiednio wcześnie by znaleźć antidota. To niekompetencja władz doprowadziła do sytuacji w której brak jest terenów pod rozwój miasta. Powinno się wyciągnąć publicznie sankcje wobec tych osób za doprowadzenie miasta do obecnej sytuacji.

Co więcej, poprzednia architekt miejska miała najwyraźniej problemy ze stwierdzeniem rzeczy oczywistych, takich jak przekształcenie się znacznej części blokowisk na terenie miasta w slumsy. Nie mogąc zauważyć tej przemiany, oczywistej dla osób postronnych (związanej z dopuszczeniem do różnorodnej kolorystycznie i materiałowo zabudowy balkonów, czy tez zamienieniem terenów zielonych w wybiegi dla psów etc) nie jest on przecież w stanie temu w jakikolwiek sposób zaradzić.

Analiza otoczenia istniejącego biznesu
Otoczenie zielonogórskiego biznesu to slumsy z odpadającą farbą, od lat tolerowane przez władze miasta. Dodatkowo nawet nie zadbano o estetyczny chodnik wobec tego jedynego biurowca, są tam zużyte moralnie płytki sprzed bodaj dwóch dekad. Brak jest jakiejkolwiek zadbanej zieleni miejskiej czy skweru, zamiast niego jest zaniedbana zatoka dla taksówek. W ogóle w całym centrum miasta ze świeca szukać zadbanego, równo przystrzyżonego trawnika. Systemy nawadniające, znajdujące zastosowanie na prywatnych posesjach zielonogórzan, najwyraźniej nie są znane osobom odpowiadającym za estetykę miasta, co sugeruje tylko iż najwyższa pora wymienić kadry za tą sytuację odpowiedzialne na lepiej wykształcone i zorientowane w obecnych trendach, choćby nawet nie posiadających żadnego doświadczenia świeżych absolwentów uczelni.


Co więcej, analiza kwartału ograniczonego ulicami Chopina i Westerplatte pokazuje iż całe połacie centrum miasta są w ogóle pozbawione jakiejkolwiek szerszej zieleni miejskiej, nawet w formie pojedynczych drzew czy klombów. Centrum miasta w porównaniu z innymi centrami miast tej części kraju jest oparte na estetyce z czasów komunizmu, już zużytej moralnie (po definicję tego terminu odsyłamy do słowników) i jako kompletnie démodé robi dość szokujące, jeśli nie odpychające wrażenie. Sąsiadujace biurowce pomalowano np. na zielono czy w żółto-niebieskie pasy. Tego typu przypadki przy głównej ulicy miasta odstraszają inwestorów, który nie zainwestują w mieście nie potrafiącym zapewnić najbardziej podstawowej estetyki wokół inwestycji wartych miliony PLN. Jeden rzut oka na efekt działalności władz miejskich odpowiedzialnych za wygląd miasta zrazi każdego inwestora.



Fot. Śmietniki zamiast reprezentacyjnego wejścia do biurowca- oto jak Zielona Góra dba o inwestorów

Wzorem innych miast proponuje się dla centrum miasta ograniczenie stosowania tablic reklamowych na elewacjach zabudowy do małogabarytowych, możliwych do umieszczania wyłącznie na poziomach parterów obok szyldu firmy lub lokalu, o tradycyjnej formie, materiale i liternictwie. Można to osiągnąć odpowiednimi zapisami nakładającymi konieczność uzyskania zgody na tablice innego typu niż standardowe oraz sukcesywną kontrolą przestrzegania tego typu zapisów.

Otoczenie biurowca Nafty i Gazu jest i tak relatywnie bardziej estetyczne w porównaniu z resztą tego obszaru biurowców- slamsów pomiędzy ul. Chopina a ul. Westerplatte. Konieczna jest rewitalizacja dzielnicy biurowców pomiędzy ul. Chopina a ul. Westerplatte. Zamiast zdewastowanych chodników, krzywych latarń i obskurnych parkingów konieczna jest tutaj elegancja typowa dla otoczenia dzielnic biznesu. DH Hermes winien zostać bezapleacyjnie wyburzony. Miasto winno przeprowadzić negocjacje z właścicielami biurowców celem poprawy ich często tandetnej, bazarowej estetyki. Należy wyjaśnić kto zezwolił na ich obecną „kolorystykę”. Zielona Góra powinna mieć tutaj swoje nowe „downtown”, nowoczesną i elegancką dzielnicę biznesową, która przestanie odstraszać biznes.

Brak nowoczesnych chodników
Obecnie Zielona Góra poza schodami koło budynku sądu przy ul. Jedności nawet nie ma żadnego fragmentu spełniającego obecne standardy budowy chodników! Nawet w tej, wydawałoby się prozaicznej dziedzinie trotuarów władze miejskie nie radzą sobie, a obecna infrastruktura jest zużyta zarówno moralnie jak i fizycznie. Wystarczy wycieczka do miast okolicznych (Poznania, Frankfurtu, Wrocławia) by dostrzec nowoczesne, zwykle granitowe chodniki w centrum miasta. Centrum Zielonej Góry z przestarzałymi, mającymi nierzadko ponad dekadę chodnikami nadaje się do wymiany całej powierzchni jego chodników, tysięcy metrów bieżących powierzchni. Są to miliony złotych. Brak konsekwentnej polityki odnawiania chodników doprowadził do sytuacji w której ich stan mocno razi, a sytuacja miasta, które chwile swej świetności gospodarczej przeżywało za wczesnego Balcerowicza, robi się zrozumiała na pierwszy rzut oka dla każdego inwestora.

Przyczyny niepowodzeń to rynek nieruchomości
Zielona Góra wydaje się miastem zatrzymanych procesów przekształceń własnościowych. Jest bardzo wątpliwe, aby na prywatnym rynku nieruchomości funkcjonowały takie obiekty jak DH Hermes o zniszczonej nieestetycznej, pełnej przypadkowych reklam fasadzie. Prywatny inwestor wyremontowałby taki budynek by móc przyciągnąć klientów i najemców płacących wyższe czynsze.

Podobnie ma się sprawa z Centrum Biznesu- to również jest budynek niedokończonych przekształceń własnościowych. Komunalna forma własności spowodowała rabunkową gospodarkę ta nieruchomością i zainwestowanie środków odtworzeniowych w inną działalność. Budynek został doprowadzony do stanu w którym razi estetyką i wymaga pilnego remontu. Inaczej będzie raził przechodniów, i z czasem może zacząć przynosić deficyty. Będzie sprzedany wówczas za ułamek jego wartości.

Konieczne jest przywrócenie funkcji miastotwórczych. Sugeruje się by stworzyć w tym obrębie centralny plac miasta wraz np. z publicznym zegarem ulicznym mogącym być charakterystycznym miejscem spotkań (miasto nie ma ani jednego takiego urządzenia). Plac taki mógłby powstać zamiast parkingu przed Centrum Biznesu. Zegar elektroniczny mógłby także znaleźć się na fasadzie jednego z budynków na tej ulicy.

Propozycje poprawy sytuacji
Zaleca się wyprzedaż możliwie dużej liczby nieruchomości komunalnych przy głównych ciągach handlowych miasta. Nawet jeśli czasowo „zepsuje” to rynek nieruchomości (co jest tez w dużej mierze przyczyną dla której to developerzy mocno lobują w takich procesach decyzyjnych) to długofalowo spowoduje rozkwit gospodarczy i napływ inwestycji do nieruchomości które zmieniły stan prawny. Gdy były one w posiadaniu komunalnym, uniemożliwiało to inwestycje, bowiem przedsiębiorca inwestowałby w nieswój majątek. Własność prywatna umożliwi np. przebudowę wielu lokali na restauracje czy kawiarnie.

Zaniechanie „prywatyzacji” lokali w centrum miasta spowoduje pogłębienie się upadku centrum, a deptak przestanie być atrakcyjnym miejscem na robienie zakupów czy spędzenie wieczoru. Może stać się pustą, wymarła dzielnicą z historycznymi budowlami. Tak się stało m.in. w Cottbus. Taki jest też najprawdopodobniejszy scenariusz dla starówki w Zielonej Górze w przypadku utrzymania status quo.

3 komentarze:

Ilu mieszkańców mieszka wg ciebie w Zielonej Górze?